Publiczne pieniądze pod prywatne działki? Wytowno wraca jak bumerang

To miała być zwykła zmiana planu miejscowego. Taka sprawa, przy której większość mieszkańców zwykle przewija dalej, bo skrót MPZP brzmi jak coś wymyślonego po to, aby nikt poza urzędem nie wiedział, o co chodzi. Tym razem za urzędniczym językiem kryje się jednak bardzo konkretne pytanie: kto ma zapłacić za infrastrukturę potrzebną do obsługi prywatnej inwestycji?

Chodzi o działki przy Osiedlu Morskim w Wytownie. Teren jest atrakcyjny, blisko morza, w sąsiedztwie istniejącej i planowanej zabudowy. Prywatna spółka chce tam rozwijać teren pod zabudowę mieszkaniową, a gmina ma wykonać część infrastruktury potrzebnej do obsługi tego obszaru.

Woda. Kanalizacja. Drogi. Modernizacja ujęcia wody. I najważniejsze pytanie: ile z tego ma kosztować podatników?

Rada Gminy Ustka uchwały ostatecznie nie przyjęła. Dokumenty przesłane redakcji pokazują, dlaczego. Gmina tłumaczy, że chodzi o zadania własne samorządu. Przewodniczący rady Wacław Laskowski mówił jednak wprost, że skoro inwestor dzieli działki, sprzedaje je i zarabia, to powinien partycypować w kosztach.

I właśnie wokół tego wybuchł spór.

Firma chciała zmiany planu

Wniosek w tej sprawie złożyła spółka Pomerania Nieruchomości sp. z o.o. spółka komandytowa, później występująca w dokumentach jako Pomerania Ossowski spółka komandytowa. Pismo z 11 stycznia 2020 roku wpłynęło do Urzędu Gminy Ustka 15 stycznia. Inwestor zwracał się o zmianę przeznaczenia działek nr 83/24, 83/25 i 83/26 w obrębie Wytowno. Chodziło o teren o powierzchni około 3,01 ha.

Dotychczas plan przewidywał tam funkcję usługową 1.U. Spółka chciała zmiany na funkcję mieszkaniowo-usługową.

W piśmie inwestor tłumaczył:

– Nie ma żadnego zainteresowania tymi działkami od dziesięciu lat, o wyłącznej funkcji usługowej w tym terenie, wydaje się zasadne, aby umożliwić racjonalne zagospodarowanie działek poprzez realizację zabudowy mieszkaniowej jako kontynuację terenów 2.M,U ustalonych w przywołanym planie miejscowym.

Później sprawa została jeszcze doprecyzowana. Spółka prosiła już o zmianę z funkcji 1.U na 1.MN, czyli teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w tym letniskowej. W piśmie z 27 marca 2025 roku wskazano, że docelowo przewidywanych jest około 25 działek.

Po ludzku: firma chciała, aby teren usługowy stał się terenem pod domy. Biznesowo brzmi logicznie. Problem zaczął się przy pytaniu, kto ma uzbroić teren.

Problem był znany od lat

Z dokumentów wynika, że gmina od dawna wiedziała, iż sprawa nie kończy się na zmianie symbolu w planie. Już w marcu 2021 roku ówczesna wójt Anna Sobczuk-Jodłowska pisała do spółki, że teren jest położony daleko od sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

W piśmie wskazano również, że operator sieci negatywnie odniósł się do procedowania uchwały, a w budżecie oraz Wieloletniej Prognozie Finansowej nie było zaplanowanych środków na budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Urząd pisał wtedy:

– Mając na względzie fakt, iż ww. teren położony jest z dala od sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, operator sieci negatywnie ustosunkował się do podjęcia procedowanej uchwały.

To ważne, bo pokazuje, że sprawa od początku nie była tylko planistyczna. Można zmienić kolor na mapie, można wpisać nowe symbole w uchwale, można przygotować kolejne załączniki. Ale na końcu ktoś musi położyć wodociąg, kanalizację i drogę.

W 2024 roku komisje Rady Gminy Ustka również negatywnie zaopiniowały projekt. Urząd poinformował wtedy inwestora, że uchwała może wrócić pod głosowanie dopiero po podpisaniu porozumienia z gminą w sprawie uzbrojenia terenu.

I właśnie to porozumienie stało się osią całego sporu.

Porozumienie miało rozwiązać problem

Porozumienie podpisano 12 marca 2026 roku. Po stronie gminy podpisał je wójt Rafał Konon, przy kontrasygnacie skarbnika. Po stronie spółki podpisał je Andrzej Ossowski, komplementariusz Pomerania Ossowski spółka komandytowa.

W dokumencie zapisano, że jego przedmiotem są ustalenia w sprawie uzbrojenia terenów budowlanych w infrastrukturę techniczną przy Osiedlu Morskim w Wytownie. Termin realizacji ustaleń określono do 31 grudnia 2028 roku.

Spółka miała wykonać część prac na własny koszt. W porozumieniu zapisano między innymi remont i utwardzenie fragmentu drogi gminnej, remont przepustu, wykonanie uzbrojenia wewnętrznego osiedla, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na swoim terenie oraz prace przy rowach melioracyjnych.

Ale najważniejszy zapis dotyczył gminy.

– Gmina wykona na swój koszt modernizację ujęcia wody w miejscowości Wytowno i na terenach gminnych tj. w istniejących ulicach Róży Wiatrów i Al. Wiatru od Morza w miejscowości Wytowno wybuduje sieć wodociągową oraz sieć kanalizacji sanitarnej oraz utwardzi drogi gminne wg przekazanych projektów przez Spółkę – zapisano w porozumieniu.

To właśnie ten fragment stał się zapalnikiem.

Laskowski: skoro inwestor zarabia, niech płaci

Podczas sesji przewodniczący Rady Gminy Ustka Wacław Laskowski mówił, że nie sprzeciwia się samej zmianie funkcji terenu. Przyznawał, że jeśli rynek chce działek mieszkaniowych, a nie usługowych, to plan powinien odpowiadać realiom.

Ale jednocześnie postawił pytanie o pieniądze.

– Skoro inwestor prowadzi proces inwestycyjny, dzieli działki, sprzedaje działki i generuje dzięki temu zysk, to niech partycypuje w kosztach budowy wodociągu, niech partycypuje w kosztach modernizacji stacji uzdatniania wody, bo to jest jego proces inwestycyjny – mówił Wacław Laskowski.

Przewodniczący zwracał uwagę, że mieszkańcy i nabywcy działek już teraz muszą radzić sobie sami. Mówił o studniach, zbiornikach i przydomowych oczyszczalniach ścieków.

– To nie jest XXI wiek. Jesteśmy terenem turystycznym, bardzo atrakcyjnym inwestycyjnie, dwa kilometry od plaży, a mamy taką sytuację trochę patologiczną – mówił.

Najmocniej wybrzmiało jednak porównanie obowiązków inwestora i gminy. Po stronie spółki pojawiały się konkretne, stosunkowo niewielkie prace. Po stronie gminy: wodociąg, kanalizacja, modernizacja ujęcia wody i drogi.

– Jeżeli my się w tym porozumieniu zobowiązujemy, że do konkretnego terminu, o ile dobrze pamiętam w 2027 lub 2028 roku, gmina wykona te czynności, to rozumiem, że w budżecie na rok 2027 albo 2028 będziemy mieli kilkumilionowe inwestycje, żeby obsłużyć tego inwestora. Natomiast gdzie jest ten uzysk z tego inwestora? Ja tego uzysku po prostu tutaj nie widzę – mówił przewodniczący rady.

I zapowiedział, że nie poprze uchwały.

– Biorąc pod uwagę, że przychodzą nowi inwestorzy, dzielą działki i oczekują, że gmina doprowadzi im do granic działki sieci, a oni potem tylko sobie rozprowadzą po swoich działkach i że gmina to zrobi za własny koszt, ja się z tym nie zgadzam. To jest moje zdanie, moja argumentacja. Jeżeli rada uważa inaczej, nie pozostanie mi nic innego, jak to uszanować, natomiast ja do tego ręki nie dołożę – mówił Laskowski.

Wójt odpowiadał: gdzie był pan wcześniej?

Z przewodniczącym dyskutował wójt Rafał Konon. Przypominał, że temat nie pojawił się nagle i że plany dla tego terenu były uchwalane już wcześniej.

– Mam pytanie, gdzie był pan wcześniej? We wcześniejszych latach, we wcześniejszych kadencjach, gdzie uchwalaliście plan na ten teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę mieszkaniowo-usługową, gdzie nie było żadnego zobligowania inwestora do pewnych rzeczy – mówił Rafał Konon.

Wójt przekonywał też, że porozumienie należy dokładnie przeczytać.

– Jakbyśmy się dobrze wczytali, dlatego to porozumienie było dla was wszystkich wysłane, tam to wszystko normuje i tam rzeczywiście nie ma zobligowania gminy, urzędu gminy do ponoszenia kosztów. Proszę się dokładnie w to wczytać – mówił.

Później dodał jeszcze jeden ważny argument. Modernizacja stacji uzdatniania wody, jak tłumaczył, nie ma służyć tylko tej jednej inwestycji.

– Stacja uzdatniania wody nie ma obsługiwać tylko tego terenu, tylko cały teren Wytowna, bo wiemy dobrze, że w Wytownie stacja uzdatniania wody jest konieczna do przebudowy i mamy na to robioną dokumentację – wyjaśniał wójt.

To jest główna linia obrony urzędu: infrastruktura nie jest wyłącznie dla prywatnej firmy, ale dla szerszego obszaru Wytowna.

Urząd po czasie doprecyzował stanowisko

Po pytaniach redakcji urząd przesłał kolejną odpowiedź. Dokument z 10 września 2026 roku podpisała z upoważnienia wójta Anna Dożynkiewicz-Woźniak, zastępca wójta gminy Ustka.

Urząd podtrzymał stanowisko, że obecnie nie ma tematu renegocjacji porozumienia.

– Podtrzymuję się obecne stanowisko. Obecnie żadna ze stron nie podniosła tematu renegocjacji – czytamy w odpowiedzi.

Na pytanie o koszty urząd odpowiedział w sposób, który dla mieszkańców jest chyba najważniejszy.

– Zmiany na rynku realizacji są dynamiczne i każdy kosztorys traci swoją aktualność w krótkim czasie. Jednak bazując na wiedzy pracowników Gmina szacowała możliwy koszt realizacji – napisano w odpowiedzi.

Tyle że zaraz potem, na pytanie o konkretne szacunki dla zadań, urząd odpowiedział krótko:

– Nie.

Innymi słowy: gmina twierdzi, że jakiś możliwy koszt przewidywała, ale nie pokazuje gotowego kosztorysu dla modernizacji ujęcia wody, wodociągu, kanalizacji i dróg.

Dochody policzone, kosztów brak

W dokumentach znajduje się prognoza skutków finansowych zmiany planu. Wynika z niej, że potencjalne dochody gminy oszacowano na 308 150 zł. W tej kwocie ujęto 294 000 zł z opłaty planistycznej oraz 14 150 zł z możliwych podatków od nieruchomości.

Brzmi konkretnie. Problem w tym, że po stronie kosztów inwestycji publicznych w tym samym zestawieniu jest właściwie pusto. W prognozie zapisano, że na etapie opracowania dokumentu, ze względu na trudne do przewidzenia decyzje, oszacowanie kosztów pominięto.

To jest sedno sprawy. Potencjalne dochody pokazano. Potencjalnych kosztów nie pokazano.

A przecież nie mówimy o ustawieniu jednej lampy i dosypaniu żwiru. W tle są sieci wodociągowe, kanalizacja, drogi i modernizacja ujęcia wody.

W starszych dokumentach dotyczących stacji uzdatniania wody pojawiają się kwoty, które pokazują skalę problemu. W koncepcji z 2011 roku koszt docelowego układu stacji uzdatniania wody wraz z ujęciem i dokumentacją oszacowano na ponad 9,2 mln zł brutto, a pierwszy etap na prawie 2,6 mln zł brutto. To stare wyliczenia, sprzed lat dzisiejszych cen materiałów i robocizny.

I właśnie dlatego pytanie radnych nie było abstrakcyjne. Jeśli dochody z planu mogą wynieść około 308 tys. zł, a sama infrastruktura wodna w dawnych szacunkach była liczona w milionach, to mieszkańcy mają prawo zapytać: jaki jest pełny rachunek?

Gmina mówi: to nasze zadania własne

Urząd odpowiada na to jednym zasadniczym argumentem: wodociągi, kanalizacja, drogi i infrastruktura komunalna są zadaniami własnymi gminy.

W najnowszej odpowiedzi zapisano:

– Wskazane zadania inwestycyjne stanowią zadania własne Gminy.

Na końcu urząd doprecyzował:

– Realizacja zadań inwestycyjnych w przedmiotowym zakresie stanowi realizację zadań własnych Gminy, o których mowa w art. 7 ustawy o samorządzie gminnym.

To tłumaczy, dlaczego samorząd próbował sprawę popchnąć do przodu. Urząd patrzył na Wytowno jako na część gminy, gdzie rozwija się zabudowa i gdzie prędzej czy później trzeba będzie rozwiązać problem wody, ścieków i dróg.

Do tego dochodzi argument, że stacja uzdatniania wody ma służyć nie tylko terenowi inwestora, ale całemu Wytownu.

Tyle że to nie zamyka sporu. Bo zadanie własne gminy nie oznacza automatycznie, że prywatny inwestor nie powinien dołożyć się do infrastruktury, która zwiększa wartość jego działek i umożliwia ich sprzedaż.

Urząd nie ma wielu danych

Najnowsza odpowiedź gminy pokazuje też inny problem: urząd w kilku ważnych sprawach nie dysponuje danymi albo uznaje pytania za niedotyczące informacji publicznej.

Na pytanie o aktualne prognozy dochodów urząd odpisał:

– Urząd Gminy nie posiada zaktualizowanych prognoz dochodów dla tego terenu.

Na pytania o liczbę działek, budynków oraz nieruchomości z dostępem albo bez dostępu do wodociągu i kanalizacji odpowiedź powtarzała się jak refren:

– Gmina nie prowadzi ewidencji w przedmiotowym zakresie.

Urząd potwierdził też, że droga, którą odbywa się dojazd, ma kategorię drogi publicznej. Jednocześnie przyznał:

– Gmina nie określiła konkretnego terminu realizacji.

Czyli mamy teren, mamy inwestora, mamy porozumienie, mamy spór o publiczne pieniądze, ale wciąż nie ma prostej odpowiedzi: ile to wszystko będzie kosztować, kiedy zostanie wykonane i jaka część rachunku spadnie na podatników.

Rada powiedziała „nie”, ale sprawa nie zniknęła

24 kwietnia 2026 roku Rada Gminy Ustka nie uchwaliła zmiany miejscowego planu. Urząd poinformował o tym inwestora pismem z 4 maja.

To jednak nie oznacza końca historii. Teren nadal istnieje, osiedle nadal się rozwija, inwestor nadal jest zainteresowany zmianą planu, a problem infrastruktury nie wyparuje tylko dlatego, że rada raz nacisnęła czerwony guzik.

Po analizie dokumentów widać, że obie strony mają swoje argumenty.

Urząd może mówić: musimy rozwiązać problem, bo wodociągi, kanalizacja i drogi to zadania gminy.

Inwestor może mówić: funkcja usługowa się nie sprawdziła, rynek chce mieszkań, teren trzeba racjonalnie zagospodarować.

Radni i mieszkańcy mogą jednak odpowiedzieć: dobrze, ale najpierw pokażcie pełny rachunek.

Bo w tej sprawie nie chodzi już tylko o trzy działki w Wytownie. Chodzi o zasadę. Jeżeli prywatna firma dzieli teren, zmienia przeznaczenie, sprzedaje działki i buduje wartość swojej inwestycji, to mieszkańcy mają prawo wiedzieć, gdzie kończy się normalne zadanie gminy, a gdzie zaczyna się finansowanie infrastruktury pod prywatny biznes.

Na razie najkrótsze podsumowanie jest takie: uchwała przepadła, porozumienie nie zostało renegocjowane, aktualnych kosztorysów nie pokazano, a pytanie o pieniądze podatników nadal leży na stole. I raczej szybko z niego nie zniknie.

::event{"type":"vertical","item":"415"}