SŁUPSK. PGM chce budować domy z klocków. Nawet 64 mieszkania

Nowoczesny blok przy ulicy Herbsta z 64 mieszkaniami modułowymi i 50 miejscami garażowymi, do tego nawet 80 procent dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego – z takim pomysłem na walkę z kryzysem mieszkaniowym w Słupsku przyszła na sesję prezes Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej, Agnieszka Zwierz. Zamiast szybkiej zgody radnych była jednak długa, chwilami bardzo ostra dyskusja o kompetencjach spółki, długach lokatorów, roli TBS-u i tym, czy miasto ma budować mieszkania także dla „cwaniaków” niepłacących czynszu.

PGM chce budować

Na początku prezes Zwierz wyjaśniła, że uchwała dotyczy powierzenia PGM-owi zadania własnego gminy w postaci „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej”. W akcie założycielskim spółki z 1999 roku jest stary zapis o zarządzaniu zasobem komunalnym, który nie odpowiada obecnym przepisom.

– Sformułowanie realizacji zadania własnego gminy poprzez zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej pozwoli spółce ubiegać się o wysokie wsparcie – 80 procent kosztów kwalifikowanych na budownictwo mieszkaniowe na terenie gminy – tłumaczyła prezes.

PGM ma już wstępną koncepcję: budynek przy ulicy Herbsta z około 64 lokalami i 50 garażami, które mogłyby pełnić także funkcję miejsc doraźnego schronienia.

Przypomniała skalę problemu.

– Na listach mieszkaniowych czeka prawie 600 gospodarstw domowych, plus ponad 400 wyroków eksmisyjnych do realizacji. To daje nam około tysiąca gospodarstw, które oczekują na lokal od miasta – wyliczała.

W ostatnich latach spółka zrealizowała 150 wykwaterowań. Jednocześnie co roku przeprowadza około 50 eksmisji, a mimo intensywnej windykacji – smsów, wezwań, rozmów i rozkładania długów na raty – dłużnicy wciąż są problemem.

– Żywej gotówki ściągamy ponad 5,2 miliona złotych rocznie, z czego ok. 60 procent na etapie przedsądowym. To ciężka, żmudna praca z dłużnikami – podkreśla prezes.

„Budynki z klocków”. Nowa technologia na stole

Najwięcej emocji wzbudziła technologia modułowa 3D, którą PGM chciałby zastosować.

– Plany są takie, żeby budynek powstał w energooszczędnej technologii modułowej. Podobne budynki komunalne i TBS-owskie stoją już m.in. w Gdańsku, Złotowie, Świdwinie, Tczewie, a tego typu rozwiązania stosuje się w całej Polsce, Europie i Skandynawii – mówiła Agnieszka Zwierz.

Podkreślała, że:

• proces inwestycyjny w tej technologii skraca się mniej więcej o połowę,

• moduły przyjeżdżają na plac budowy „pod klucz”, z wykończeniem i „białym montażem”,

• budynki spełniają wszystkie wymagania dotyczące odporności ogniowej, akustyki i izolacyjności,

• przy tej technologii koszty eksploatacji i ogrzewania mają być niższe,

• wstępne rozeznania wskazują, że metr kwadratowy może być tańszy nawet o około 2 tys. zł w stosunku do tradycyjnego budownictwa.

– To jest technologia oparta o certyfikaty, które honoruje BGK. Na ich podstawie inne miasta otrzymały już wysokie wsparcie i idą dalej w tym kierunku – przekonywała prezes.

Obawy: nowe zadanie, stare długi, brak doświadczenia

Radny Tadeusz Bobrowski przypomniał początki PGM-u i kwestionował rozszerzanie jego roli.

– Uważam, że PGM nie jest przygotowany do realizacji inwestycji. Najpierw trzeba zmienić akt założycielski, dać uprawnienia, a dopiero potem rozmawiać. A nie – jak mówił – „szantażować wysoką radę”, że stracimy 80 milionów czy ileś, bo jest okazja – stwierdził, zapowiadając głosowanie przeciw.

Z kolei radna Renata Stec mówiła o „wrzutce” i braku analizy.

– Dla mnie ta uchwała jest pochopna i zbyt szybka. Na komisji przedstawiono nam konkretną ofertę jednej firmy i nową technologię, której w Słupsku jeszcze nie było. Za mało mamy informacji, żeby ocenić, czy spółka, powołana kiedyś w innym celu, jest dziś przygotowana do nowej roli budowniczego – oceniała.

Wskazywała też na zadłużenie w zasobie:

– Co z tego, że spółka wyegzekwowała od dłużników 5 milionów, skoro kolejne 5 milionów długu wciąż narasta? Mamy stagnację – mówiła radna.

Przewodniczący rady Paweł Szewczyk przypominał, że PGM jest już mocno obciążony: zarządza ok. 5 tys. mieszkań w 200 budynkach komunalnych, opiekuje się terenami gminnymi, prowadzi nadzory i administruje ponad 700 wspólnotami. Jednocześnie działa na rynku komercyjnym jako zarządca nieruchomości.

– Uważam, że jeśli chcemy korzystać z programów i dofinansowań, to realizacja powinna odbywać się przez słupski TBS, które ma doświadczenie w budownictwie mieszkaniowym – mówił.

Krytykował też wchodzenie w technologię modułową przez spółkę bez dotychczasowych doświadczeń.

– Gdyby to było tak dobre, jak się mówi, to wszędzie budowano by w tej technologii, a deweloperzy nie korzystaliby z tradycyjnych rozwiązań – komentował.

„Cwaniacy” i kontenery? Spór o to, dla kogo budować

Dyskusja zeszła także na problem dłużników i pytanie, dla kogo mają powstawać nowe budynki. Radny Jacek Zabiegły mówił o osobach, które – jak to określił – „cwaniakują” i od lat nie płacą czynszu.

Zapytał wprost, czy miasto i PGM rozważają budowę tańszych mieszkań o podstawowym standardzie, na obrzeżach miasta, dla notorycznych dłużników, a nawet tzw. kontenerów, które miałyby wymusić na nich chęć spłaty zadłużenia.

Prezes PGM odpowiedziała jednoznacznie.

– Spółka tego nie udźwignie finansowo. Budynek – niezależnie od standardu – to są bardzo duże koszty. Już przy planowanym obiekcie będziemy posiłkować się kredytem. Taka inwestycja, wynajmowana za czynsz socjalny, przy niższych stawkach, zwyczajnie by się nie zbilansowała – tłumaczyła Zwierz.

Dodała, że lokale socjalne powinno budować samo miasto, nie spółka komunalna, bo na to nie ma narzędzi finansowych.

Wiceprezydent Beata Chrzanowska odcięła się od pomysłu „kontenerów dla cwaniaków”.

– Nie będziemy segregować mieszkańców w taki sposób, że w jakimś miejscu postawimy kontenery i umieścimy tam ludzi, którzy nie płacą czynszu. Nie ma narzędzi finansowych, które pozwalałyby uzyskać wysokie dofinansowanie na budowę takich obiektów. Musielibyśmy sfinansować je z własnych środków, a na to po prostu nas nie stać – podkreśliła.

Prezes PGM przywołała przykład Ustki.

– W Ustce powstały kontenery dla pewnej grupy osób. Po kilku latach trzeba było wymieniać podłogi, technicznie się nie sprawdziły. To nie jest kierunek dla Słupska – zaznaczyła.

Zwolennicy: „Dajmy spółce szansę”

Nie brakowało jednak głosów zdecydowanego poparcia dla uchwały.

Radny Adam Sędziński zwracał uwagę na istotę decyzji.

– Celem uchwały jest to, by spółka mogła formalnie wystąpić do BGK o dofinansowanie na budowę mieszkań, a ryzyko inwestycyjne przeszło z miasta na PGM. W wielu samorządach tak się dziś robi. Uporządkujemy proces – od pozyskania kapitału, przez budowę, aż po eksploatację – w jednym podmiocie, bez „ping-ponga” między wydziałami i jednostkami – argumentował.

Radna Beata Kątnik przyznała, że informacji pojawiło się dużo i późno, ale opowiedziała się za rozszerzeniem kompetencji spółki.

– Zgadzam się, że należy rozszerzyć PGM-owi uprawnienia. Dlaczego tak późno? Mamy wiele wątpliwości co do zadłużeń czy pustych lokali, ale jeżeli prezes chce budować, a my mamy ogromną potrzebę mieszkań, to trzeba dać szansę, a później ewentualnie rozliczyć winnych – mówiła.

Przypomniała też rolę radnych.

– Cała odpowiedzialność finansowa i inwestycyjna spadnie na PGM, ale my jako rada mamy nadzór nad spółką. Jeżeli ktoś obawia się, że coś będzie nie tak, to znaczy, że nie zna swoich kompetencji - dodaje Beata Kątnik.

Ważne było dla niej również rozróżnienie między PGM a TBS.

– TBS buduje dla innej grupy odbiorców, to spółka, która musi przynosić zysk. Nie wybuduje nic, co jej się nie opłaci. PGM ma być narzędziem dla tych, których nigdy nie będzie stać ani na TBS, ani na dewelopera – mówiła radna.

Miasto: rok pracy, nie „wrzutka”

Wiceprezydent Beata Chrzanowska zdecydowanie odrzuciła zarzuty, że temat pojawił się nagle.

– Proszę mi nie zarzucać, że temat jest nieprzemyślany i wrzucany w ostatniej chwili. Łączy się z tym blisko rok naszej wspólnej pracy – mówiła.

Wyjaśniła, że:

• obecny akt założycielski spółki z 1999 roku nie przystaje do aktualnych przepisów,

• dopiero po zmianie zapisów PGM będzie mógł korzystać z narzędzi takich jak 80-procentowe dofinansowanie BGK,

• równolegle swoje inwestycje prowadzi Słupski TBS, a dzięki dwóm podmiotom miasto mogłoby „iść kilkoma torami” i szybciej zmniejszać kolejkę oczekujących.

– Pokazaliśmy radnym technologię modułową i przykłady firmy, która działa od ponad 20 lat. To nie była żadna oferta w rozumieniu kodeksu, tylko materiał poglądowy. Bez zmiany aktu założycielskiego nie będzie ani dofinansowania, ani 64 mieszkań – podsumowała Chrzanowska.

Czy PGM udźwignie nowe zadanie?

Wątpliwości co do możliwości kadrowych i organizacyjnych PGM poruszył wiceprzewodniczący rady Adam Treder. Pytał m.in. o liczbę specjalistów ds. inwestycji, nadzorców budowlanych oraz przygotowanie księgowości do rozliczeń z BGK.

Prezes odpowiedziała, że PGM ma dział inwestycyjno-techniczny, w którym pracuje pięciu inspektorów plus kierownik, trwa też nabór na dwóch kolejnych. Spółka ma doświadczenie w prowadzeniu nadzorów i może – jako koszt kwalifikowany – korzystać z zewnętrznego nadzoru inwestorskiego.

– Organizacyjnie jesteśmy gotowi. Finansowo – chcemy oprzeć się na wsparciu BGK oraz kredycie, który spłacany byłby z czynszu. Technicznie również – pracowaliśmy nad tą technologią cały rok, odwiedzaliśmy budynki, analizowaliśmy montaż finansowy – zapewniała Zwierz.

To, czy Słupsk zbuduje pierwszy od lat blok komunalny w technologii modułowej, zależeć będzie właśnie od tego, czy radni ostatecznie zaufają miejskiej spółce – i uznają, że to ona powinna stać się jednym z głównych narzędzi w walce z kryzysem mieszkaniowym.